2013 Årsrapport

NOTE 20
BRUK AV VIRKELIG VERDI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
   
               
Ferds prinsipper ved måling til virkelig verdi, generelt
               
Ferd benytter den verdsettelsesmetode som ansees å gi det mest representative estimatet på en antatt salgsverdi. Et slikt salg forutsettes gjennomført i en velordnet transaksjon på balansedagen. Dette innebærer at for alle eiendeler der det finnes observerbar markedsinformasjon, eller der det nylig er gjennomført en transaksjon, benyttes disse kurser (markedsmetoden). Når en kurs for en identisk eiendel ikke er observerbar, beregnes virkelig verdi ved hjelp av en annen verdsettingsmetode. Ved verdsettingen benytter Ferd relevante og observerbare data i størst mulig grad.
               
For alle investeringer der verdien fastsettes ved bruk av en annen verdsettingsmetode enn markedsmetoden, gjøres det analyser av endringen i verdi fra periode til periode. Det gjennomføres grundige analyser på flere nivåer, både av overordnet i forretningsområdet, av Ferds konsernledelse og til slutt av Ferds styre. Det utarbeides sensitivitetsanalyser for de mest sentrale og kritiske inndata i verdsettingsmodellen, og i enkelte tilfeller foretas kontrollberegninger av verdsettelsen ved bruk av alternative verdsettingsmetoder for å bekrefte den beregnede verdi.
               
Ferd er konsekvent i bruken av verdsettingsmetode, og endrer normalt ikke prinsippene for verdsettelsen. Endring av prinsipper vil gi lav pålitelighet i rapporteringen og svekket sammenlignbarhet fra periode til periode. Prinsipp for verdsettelse og bruk av verdsettingsmetode fastsettes for investeringen før den gjennomføres og endres kun unntaksvis og bare dersom endringen fører til en måling som under omstendighetene er mer representativ for virkelig verdi.

Verdsettelsesmetoder

             
Investeringer i børsnoterte aksjer verdsettes ved bruk av markedsmetoden. Børskurs for siste gjennomførte transaksjon på markedsplassen legges til grunn.
 
Investeringer i unoterte aksjer som blir forvaltet internt, verdsettes normalt basert på en inntjeningsmultippel. Ved beregning av verdi (Enterprise Value - EV) benyttes for eksempel EV/EBITDA, EV/EBITA og EV/EBIT. Det gjøres deretter fradrag for en likviditetsrabatt og et tillegg for en kontrollpremie.  I selskaper hvor Ferd har betydelig innflytelse på et selskaps beslutninger, vil normalt likviditetsrabatten og kontrollpremien utligne hverandre. Korrigeringene gjøres direkte på multippelen. Selskapets resultat som benyttes i verdsettelsen normaliseres for engangseffekter. Til slutt beregnes egenkapitalverdi ved å gjøre fradrag for netto rentebærende gjeld. Dersom det har skjedd en uavhengig transaksjon i verdipapiret, benyttes denne ofte som grunnlag for vår verdsettelse.
               
Flere av ventureinvesteringene er selskaper uten positiv kontantstrøm. Dette medfører at det knytter seg større grad av usikkerheter ved verdsettelsene av disse selskapene. Verdsettelsene baseres på internasjonale retningslinjer for verdsettelse (EVCA guidelines). Investeringen måles til kostpris men prisingen justeres for fremdrift i forhold til forretningsplan eller dersom det har skjedd en transaksjon.
               
Verdsettelse av investeringer i eksternt forvaltede private equity- og hedgefond er basert på rapportert verdi fra fondene (NAV). Ferd gjør en kritisk vurdering av om rapportert NAV kan legges til grunn som virkelig verdi, basert på egenskaper ved fondet. I mange tilfeller må rapportert NAV justeres, eksempelvis for en likviditetsrabatt. Special Investments kjøper hedgefond i annenhåndsmarkedet, ofte med en betydelig rabatt i forhold til rapportert verdi fra fondene (NAV). Ved måling av disse hedgefondene innhentes anslag fra ekstern megler for å vurdere hvilken rabatt disse hedgefondene omsettes til, sammenlignet med siste rapporterte NAV.
               
Utleieeiendommer er verdsatt ved diskontering av fremtidige forventede kontantstrømmer. Verdien av eiendommer som inngår i byggeprosjekter vurderes løpende til antatt salgsverdi. Verdien oppnår ofte et skifte ved oppnådde milepæler. Ved beregningen legges det til grunn at eiendommen brukes på beste mulige måte. Andre eiendommer verdsettes til uavhengig takst.
               
Nedenfor følger en oversikt over bokført verdi og virkelig verdi av konsernets eiendeler og gjeld fordelt etter hvordan de er målt i regnskapet. Tabellen er utgangspunkt for den videre informasjonen om selskapets finansielle risiko og henviser til påfølgende noter.
               
Finansielle instrumenter målt til amortisert kost
Beløp i NOK 1 000
 
Investeringer målt til virkelig verdi over resultatet
Investeringer målt til virkelig verdi over utvidet resultat
Utlån og fordringer
Finansiell forpliktelse
Annen type verdsettelse
SUM
Anleggsmidler
             
Immaterielle eiendeler
         
2 276 314
2 276 314
Utsatt skattefordel
         
150 634
150 634
Varige driftsmidler
         
1 915 068
1 915 068
Investeringer etter egenkapitalmetoden
         
647 167
647 167
Investeringseiendom
 
1 828 917
       
1 828 917
Pensjonsmidler
         
9 805
9 805
Andre finansielle anleggsmidler
     
58 270
 
104 521
162 791
Sum 2013
 
1 828 917
 
58 270
 
5 103 509
6 990 696
Sum 2012
 
1 981 853
 
233 660
 
3 960 485
6 175 998
               
Omløpsmidler
             
Varer
         
2 063 998
2 063 998
Kortsiktige fordringer
 
16 704
11 710
1 895 213
   
1 923 627
Noterte aksjer og andeler
 
5 241 213
       
5 241 213
Unoterte aksjer og andeler
 
5 446 096
       
5 446 096
Hedgefond
 
4 377 613
       
4 377 613
Renteinvesteringer
 
 
       
 
Bankinnskudd
     
1 332 095
   
1 332 095
Sum 2013
 
15 081 626
11 710
3 227 308
 
2 063 998
20 384 642
Sum 2012
 
15 439 785
15 434
3 295 573
 
1 609 254
20 360 046
               
Langsiktig gjeld
             
Pensjonsforpliktelser
     
 
 
146 973
146 973
Utsatt skatt
         
379 720
379 720
Langsiktig rentebærende gjeld
       
3 516 977
- 8 373
3 508 604
Annen langsiktig gjeld
   
42 239
 
251 554
7 411
301 204
Sum 2013
 
 
42 239
 
3 768 531
525 731
4 336 501
Sum 2012
   
30 612
 
5 633 412
592 434
6 256 458
               
Kortsiktig gjeld
             
Kortsiktig rentebærende gjeld
     
 
525 844
 
525 844
Betalbar skatt
         
167 049
167 049
Annen kortsiktig gjeld
   
49 842
 
2 066 133
348 590
2 464 565
Sum 2013
 
 
49 842
 
2 591 977
515 639
3 157 458
Sum 2012
   
45 917
 
2 218 133
230 688
2 494 738
               
Virkelig verdi hierarki - Finansielle eiendeler og forpliktelser
               
Ferd inndeler eiendeler og forpliktelser målt til virkelig verdi i balansen i et hierarki basert på grunnlaget for verdsettelsen. Hierarkiet har følgende nivåer:
               
Nivå 1: Verdsettelse basert på noterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler uten justeringer. Et aktivt marked kjennetegnes ved at det gjøres transaksjoner i markedet i verdipapiret med tilstrekkelig hyppighet og volum. Prisinformasjonen skal være løpende oppdatert og representere forventet salgsvederlag. Kun børsnoterte aksjer eid av Ferd Invest og allokert til Small Caps mandatet blir vurdert som nivå 1 investeringer.
               
Nivå 2: På nivå 2 klassifiseres investeringer hvor det finnes noterte priser, men markedene tilfredsstiller ikke kravene for å regnes som aktive. I tillegg vurderes investeringer hvor verdsettelsen i sin helhet kan avledes fra verdien av andre noterte priser, herunder verdi på underliggende verdipapirer, rentenivå, valutakurs eller lignende. Finansielle derivater som renteswaper og valutaterminer vurderes også som nivå 2 investeringer. Enkelte fond i Ferds hedgefond-portefølje vurderes å tilfredsstille kravene til nivå 2. Disse fondene består av sammensatte porteføljer av aksjer, aksjefond, rentepapirer, råvarer og andre omsettelige derivater. For slike fond rapporteres verdi (NAV) løpende og den rapporterte NAV benyttes ved transaksjoner i fondet.
               
Nivå 3: Alle Ferds øvrige investeringer vurderes på nivå 3. Verdsettelsen gjøres basert på verdsettelsesmodeller der deler av den benyttede informasjonen ikke kan observeres i markedet. Verdipapirer som verdsettes basert på noterte priser eller rapportert verdi (NAV), men hvor det må gjøres vesentlige justeringer vurderes på nivå 3. Aksjer med liten eller ingen omsetning, hvor det kreves en intern verdsettelse for å fastsette virkelig verdi vurderes på nivå 3. For Ferd gjelder dette alle ventureinvesteringer, private equity investeringer og fondsinvesteringer der rapportert NAV justeres. En avstemming i bevegelsen av eiendelene på nivå 3 er vist i en egen tabell.
               
Ferd allokerer hver enkelt investering til sitt respektive nivå i hierarkiet ved anskaffelse. Overføringer fra et nivå til et annet skjer kun unntaksvis og utelukkende dersom det er skjedd endringer av betydning for nivåinndelingen ved den finansielle eiendelen. Dette kan skje eksempelvis ved at en unotert aksje har blitt børsnotert eller tilsvarende. En overføring mellom nivåene vil i så tilfelle gjøres når Ferd er blitt kjent med endringen.
               
Tabellen viser hvilket nivå i verdsettelseshierarkiet de ulike målemetodene for konsernets investeringer målt til virkelig verdi vurderes å befinne seg:
 
               
Beløp i NOK 1 000
     
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Sum 2013
Eiendeler
             
Investeringseiendom
         
1 828 917
1 828 917
Kortsiktige fordringer
       
16 704
11 710
28 414
Noterte aksjer og andeler
     
5 241 213
   
5 241 213
Unoterte aksjer og andeler
         
5 446 096
5 446 096
Hedgefond
       
2 360 531
2 017 082
4 377 613
Gjeld
             
Annen langsiktig gjeld
         
- 42 239
- 42 239
Annen kortsiktig gjeld
         
- 49 842
- 49 842
Sum 2013
     
5 241 213
2 377 235
9 211 724
16 830 172
               
Beløp i NOK 1 000
     
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Sum 2012
Eiendeler
             
Investeringseiendom
         
1 981 853
1 981 853
Kortsiktige fordringer
         
15 434
15 434
Noterte aksjer og andeler
     
3 476 584
 
 
3 476 584
Unoterte aksjer og andeler
       
6 448
8 744 368
8 750 816
Hedgefond
       
1 600 948
1 477 773
3 078 721
Renteinvesteringer
       
133 664
 
133 664
Gjeld
           
 
Annen langsiktig gjeld
         
- 30 612
- 30 612
Annen kortsiktig gjeld
         
- 45 917
- 45 917
Sum 2012
     
3 476 584
1 741 060
12 142 899
17 360 543
               
Avstemming av bevegelsen i eiendeler på nivå 3
             
Beløp i NOK 1 000
IB 01.01.13
Kjøp / emisjon
Salg og utbetalinger fra investeringer
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i totalresultat
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
Gevinst og tap innregnet i resultatet
UB 31.12.13
Investeringseiendom
1 981 853
641 408
- 814 807
 
- 11 141
31 604
1 828 917
Kortsiktige fordringer
15 434
   
- 514
- 5 155
1 945
11 710
Unoterte aksjer og andeler
8 744 368
235 239
-3 418 186
 
- 151 806
36 481
5 446 096
Hedgefond
1 477 773
503 208
- 643 837
 
388 679
291 259
2 017 082
Gjeld
- 76 529
   
- 1 470
- 13 001
- 1 081
- 92 081
Sum
12 142 899
1 379 855
-4 876 830
- 1 984
207 576
360 208
9 211 724
               
Beløp i NOK 1 000
IB 01.01.12
Kjøp / emisjon
Salg og utbetalinger fra investeringer
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i totalresultat
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
Gevinst og tap innregnet i resultatet
UB 31.12.12
Investeringseiendom
1 514 927
130 554
- 6 963
 
343 335
 
1 981 853
Kortsiktige fordringer
18 300
   
- 2 104
 
- 762
15 434
Unoterte aksjer og andeler
6 696 942
186 454
- 410 758
 
2 383 646
- 111 916
8 744 368
Hedgefond
1 118 074
690 982
- 490 577
 
61 246
98 048
1 477 773
Gjeld
- 83 245
   
6 253
 
463
- 76 529
Sum
9 264 998
1 007 990
- 908 298
4 149
2 788 227
- 14 167
12 142 899
               
Nedenfor presenteres en oversikt over de mest sentrale forutsetninger benyttet ved måling av virkelig verdi av Ferds investeringer, allokert til nivå 3 i hierarkiet. Vi viser også hvor sensitive verdien av investeringene er for endringer i forutsetningene.
               
Beløp i NOK 1 000
Balanseført verdi per 31.12.13
Benyttede og implisitte EBITDA-multipler
Verdi, dersom multippel reduseres med 10%
Benyttet diskonterings-rente
Verdi, dersom renten økes med 1 prosentpoeng
Estimerte rabatter ihht megler (intervall)
Verdi dersom rabatten økes med 10 prosentpoeng
Investeringseiendom 1)
1 828 917
   
7,5% - 9,0%
1 666 917
   
Unoterte aksjer og andeler 2)
5 446 096
7,6 - 9,5
4 702 696
       
Hedgefond 3)
2 017 082
       
12 % - 76 %
1 783 380
               
1) Ca 35 % av Ferd Eiendom AS' portefølje er utleieeiendommer og sensitive for endring i diskonteringsrente.
2) Ca 79 % av investeringene er sensitive for endring i multippel. De øvrige investeringene verdsettes på andre måter.
3) Ca 92 % av hedgefondene er sensitive for endring i rabatt. De øvrige investeringene verdsettes på andre måter.

Strandveien 50
1324 Lysaker

Postboks 34
Google maps

Telefon 67 10 80 00
Telefaks 67 10 80 01

© Copyright 2013 Ferd. All rights Reserved | Personvern