2013 Årsrapport - Resultatregnskap og totalresultat

NOTE 20

BRUK AV VIRKELIG VERDI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER

Ferds prinsipper ved måling til virkelig verdi, generelt

Ferd benytter den verdsettelsesmetode som ansees å gi det mest representative estimatet på en antatt salgsverdi. Et slikt salg forutsettes gjennomført i en velordnet transaksjon på balansedagen. Dette innebærer at for alle eiendeler der det finnes observerbar markedsinformasjon, eller der det nylig er gjennomført en transaksjon, benyttes disse kurser (markedsmetoden). Når en kurs for en identisk eiendel ikke er observerbar, beregnes virkelig verdi ved hjelp av en annen verdsettingsmetode. Ved verdsettingen benytter Ferd relevante og observerbare data i størst mulig grad.

For alle investeringer der verdien fastsettes ved bruk av en annen verdsettingsmetode enn markedsmetoden, gjøres det analyser av endringen i verdi fra periode til periode. Det gjennomføres grundige analyser på flere nivåer, både av overordnet i forretningsområdet, av Ferds konsernledelse og til slutt av Ferds styre. Det utarbeides sensitivitetsanalyser for de mest sentrale og kritiske inndata i verdsettingsmodellen, og i enkelte tilfeller foretas kontrollberegninger av verdsettelsen ved bruk av alternative verdsettingsmetoder for å bekrefte den beregnede verdi.

Ferd er konsekvent i bruken av verdsettingsmetode, og endrer normalt ikke prinsippene for verdsettelsen. Endring av prinsipper vil gi lav pålitelighet i rapporteringen og svekket sammenlignbarhet fra periode til periode. Prinsipp for verdsettelse og bruk av verdsettingsmetode fastsettes for investeringen før den gjennomføres og endres kun unntaksvis og bare dersom endringen fører til en måling som under omstendighetene er mer representativ for virkelig verdi.

Verdsettelsesmetoder

Investeringer i børsnoterte aksjer verdsettes ved bruk av markedsmetoden. Børskurs for siste gjennomførte transaksjon på markedsplassen legges til grunn.

Investeringer i unoterte aksjer som blir forvaltet internt, verdsettes normalt basert på en inntjeningsmultippel. Ved beregning av verdi (Enterprise Value - EV) benyttes for eksempel EV/EBITDA, EV/EBITA og EV/EBIT. Det gjøres deretter fradrag for en likviditetsrabatt og et tillegg for en kontrollpremie. I selskaper hvor Ferd har betydelig innflytelse på et selskaps beslutninger, vil normalt likviditetsrabatten og kontrollpremien utligne hverandre. Korrigeringene gjøres direkte på multippelen. Selskapets resultat som benyttes i verdsettelsen normaliseres for engangseffekter. Til slutt beregnes egenkapitalverdi ved å gjøre fradrag for netto rentebærende gjeld. Dersom det har skjedd en uavhengig transaksjon i verdipapiret, benyttes denne ofte som grunnlag for vår verdsettelse.

Flere av ventureinvesteringene er selskaper uten positiv kontantstrøm. Dette medfører at det knytter seg større grad av usikkerheter ved verdsettelsene av disse selskapene. Verdsettelsene baseres på internasjonale retningslinjer for verdsettelse (EVCA guidelines). Investeringen måles til kostpris men prisingen justeres for fremdrift i forhold til forretningsplan eller dersom det har skjedd en transaksjon.

Verdsettelse av investeringer i eksternt forvaltede private equity- og hedgefond er basert på rapportert verdi fra fondene (NAV). Ferd gjør en kritisk vurdering av om rapportert NAV kan legges til grunn som virkelig verdi, basert på egenskaper ved fondet. I mange tilfeller må rapportert NAV justeres, eksempelvis for en likviditetsrabatt. Special Investments kjøper hedgefond i annenhåndsmarkedet, ofte med en betydelig rabatt i forhold til rapportert verdi fra fondene (NAV). Ved måling av disse hedgefondene innhentes anslag fra ekstern megler for å vurdere hvilken rabatt disse hedgefondene omsettes til, sammenlignet med siste rapporterte NAV.

Utleieeiendommer er verdsatt ved diskontering av fremtidige forventede kontantstrømmer. Verdien av eiendommer som inngår i byggeprosjekter vurderes løpende til antatt salgsverdi. Verdien oppnår ofte et skifte ved oppnådde milepæler. Ved beregningen legges det til grunn at eiendommen brukes på beste mulige måte. Andre eiendommer verdsettes til uavhengig takst.

Nedenfor følger en oversikt over bokført verdi og virkelig verdi av konsernets eiendeler og gjeld fordelt etter hvordan de er målt i regnskapet. Tabellen er utgangspunkt for den videre informasjonen om selskapets finansielle risiko og henviser til påfølgende noter.

Finansielle instrumenter målt til amortisert kost

Beløp i NOK 1 000

Investeringer målt til virkelig verdi over resultatet

Investeringer målt til virkelig verdi over utvidet resultat

Utlån og fordringer

Finansiell forpliktelse

Annen type verdsettelse

SUM

Anleggsmidler

Immaterielle eiendeler

2 276 314

Utsatt skattefordel

150 634

Varige driftsmidler

1 915 068

Investeringer etter egenkapitalmetoden

647 167

Investeringseiendom

1 828 917

Pensjonsmidler

9 805

Andre finansielle anleggsmidler

58 270

104 521

162 791

Sum 2013

1 828 917

58 270

5 103 509

6 990 696

Sum 2012

1 981 853

233 660

3 960 485

6 175 998

Omløpsmidler

Varer

2 063 998

Kortsiktige fordringer

16 704

11 710

1 895 213

1 923 627

Noterte aksjer og andeler

5 241 213

Unoterte aksjer og andeler

5 446 096

Hedgefond

4 377 613

Renteinvesteringer

Bankinnskudd

1 332 095

Sum 2013

15 081 626

11 710

3 227 308

2 063 998

20 384 642

Sum 2012

15 439 785

15 434

3 295 573

1 609 254

20 360 046

Langsiktig gjeld

Pensjonsforpliktelser

146 973

Utsatt skatt

379 720

Langsiktig rentebærende gjeld

3 516 977

- 8 373

3 508 604

Annen langsiktig gjeld

42 239

251 554

7 411

301 204

Sum 2013

42 239

3 768 531

525 731

4 336 501

Sum 2012

30 612

5 633 412

592 434

6 256 458

Kortsiktig gjeld

Kortsiktig rentebærende gjeld

525 844

Betalbar skatt

167 049

Annen kortsiktig gjeld

49 842

2 066 133

348 590

2 464 565

Sum 2013

49 842

2 591 977

515 639

3 157 458

Sum 2012

45 917

2 218 133

230 688

2 494 738

Ferd inndeler eiendeler og forpliktelser målt til virkelig verdi i balansen i et hierarki basert på grunnlaget for verdsettelsen. Hierarkiet har følgende nivåer:

Nivå 1: Verdsettelse basert på noterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler uten justeringer. Et aktivt marked kjennetegnes ved at det gjøres transaksjoner i markedet i verdipapiret med tilstrekkelig hyppighet og volum. Prisinformasjonen skal være løpende oppdatert og representere forventet salgsvederlag. Kun børsnoterte aksjer eid av Ferd Invest og allokert til Small Caps mandatet blir vurdert som nivå 1 investeringer.

Nivå 2: På nivå 2 klassifiseres investeringer hvor det finnes noterte priser, men markedene tilfredsstiller ikke kravene for å regnes som aktive. I tillegg vurderes investeringer hvor verdsettelsen i sin helhet kan avledes fra verdien av andre noterte priser, herunder verdi på underliggende verdipapirer, rentenivå, valutakurs eller lignende. Finansielle derivater som renteswaper og valutaterminer vurderes også som nivå 2 investeringer. Enkelte fond i Ferds hedgefond-portefølje vurderes å tilfredsstille kravene til nivå 2. Disse fondene består av sammensatte porteføljer av aksjer, aksjefond, rentepapirer, råvarer og andre omsettelige derivater. For slike fond rapporteres verdi (NAV) løpende og den rapporterte NAV benyttes ved transaksjoner i fondet.

Nivå 3: Alle Ferds øvrige investeringer vurderes på nivå 3. Verdsettelsen gjøres basert på verdsettelsesmodeller der deler av den benyttede informasjonen ikke kan observeres i markedet. Verdipapirer som verdsettes basert på noterte priser eller rapportert verdi (NAV), men hvor det må gjøres vesentlige justeringer vurderes på nivå 3. Aksjer med liten eller ingen omsetning, hvor det kreves en intern verdsettelse for å fastsette virkelig verdi vurderes på nivå 3. For Ferd gjelder dette alle ventureinvesteringer, private equity investeringer og fondsinvesteringer der rapportert NAV justeres. En avstemming i bevegelsen av eiendelene på nivå 3 er vist i en egen tabell.

Ferd allokerer hver enkelt investering til sitt respektive nivå i hierarkiet ved anskaffelse. Overføringer fra et nivå til et annet skjer kun unntaksvis og utelukkende dersom det er skjedd endringer av betydning for nivåinndelingen ved den finansielle eiendelen. Dette kan skje eksempelvis ved at en unotert aksje har blitt børsnotert eller tilsvarende. En overføring mellom nivåene vil i så tilfelle gjøres når Ferd er blitt kjent med endringen.

Tabellen viser hvilket nivå i verdsettelseshierarkiet de ulike målemetodene for konsernets investeringer målt til virkelig verdi vurderes å befinne seg:

Beløp i NOK 1 000

Nivå 1

Nivå 2

Nivå 3

Sum 2013

Eiendeler

Investeringseiendom

1 828 917

Kortsiktige fordringer

16 704

11 710

28 414

Noterte aksjer og andeler

5 241 213

Unoterte aksjer og andeler

5 446 096

Hedgefond

2 360 531

2 017 082

4 377 613

Gjeld

Annen langsiktig gjeld

- 42 239

Annen kortsiktig gjeld

- 49 842

Sum 2013

5 241 213

2 377 235

9 211 724

16 830 172

Beløp i NOK 1 000

Nivå 1

Nivå 2

Nivå 3

Sum 2012

Eiendeler

Investeringseiendom

1 981 853

Kortsiktige fordringer

15 434

Noterte aksjer og andeler

3 476 584

Unoterte aksjer og andeler

6 448

8 744 368

8 750 816

Hedgefond

1 600 948

1 477 773

3 078 721

Renteinvesteringer

133 664

Gjeld

Annen langsiktig gjeld

- 30 612

Annen kortsiktig gjeld

- 45 917

Sum 2012

3 476 584

1 741 060

12 142 899

17 360 543

Avstemming av bevegelsen i eiendeler på nivå 3

Beløp i NOK 1 000

IB 01.01.13

Kjøp / emisjon

Salg og utbetalinger fra investeringer

Urealiserte gevinster og tap, innregnet i totalresultat

Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet

Gevinst og tap innregnet i resultatet

UB 31.12.13

Investeringseiendom

1 981 853

641 408

- 814 807

- 11 141

31 604

1 828 917

Kortsiktige fordringer

15 434

- 514

- 5 155

1 945

11 710

Unoterte aksjer og andeler

8 744 368

235 239

-3 418 186

- 151 806

36 481

5 446 096

Hedgefond

1 477 773

503 208

- 643 837

388 679

291 259

2 017 082

Gjeld

- 76 529

- 1 470

- 13 001

- 1 081

- 92 081

Sum

12 142 899

1 379 855

-4 876 830

- 1 984

207 576

360 208

9 211 724

Beløp i NOK 1 000

IB 01.01.12

Kjøp / emisjon

Salg og utbetalinger fra investeringer

Urealiserte gevinster og tap, innregnet i totalresultat

Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet

Gevinst og tap innregnet i resultatet

UB 31.12.12

Investeringseiendom

1 514 927

130 554

- 6 963

343 335

1 981 853

Kortsiktige fordringer

18 300

- 2 104

- 762

15 434

Unoterte aksjer og andeler

6 696 942

186 454

- 410 758

2 383 646

- 111 916

8 744 368

Hedgefond

1 118 074

690 982

- 490 577

61 246

98 048

1 477 773

Gjeld

- 83 245

6 253

463

- 76 529

Sum

9 264 998

1 007 990

- 908 298

4 149

2 788 227

- 14 167

12 142 899

Nedenfor presenteres en oversikt over de mest sentrale forutsetninger benyttet ved måling av virkelig verdi av Ferds investeringer, allokert til nivå 3 i hierarkiet. Vi viser også hvor sensitive verdien av investeringene er for endringer i forutsetningene.

Beløp i NOK 1 000

Balanseført verdi per 31.12.13

Benyttede og implisitte EBITDA-multipler

Verdi, dersom multippel reduseres med 10%

Benyttet diskonterings-rente

Verdi, dersom renten økes med 1 prosentpoeng

Estimerte rabatter ihht megler (intervall)

Verdi dersom rabatten økes med 10 prosentpoeng

Investeringseiendom 1)

1 828 917

7,5% - 9,0%

1 666 917

Unoterte aksjer og andeler 2)

5 446 096

7,6 - 9,5

4 702 696

Hedgefond 3)

2 017 082

12 % - 76 %

1 783 380

1) Ca 35 % av Ferd Eiendom AS' portefølje er utleieeiendommer og sensitive for endring i diskonteringsrente.

2) Ca 79 % av investeringene er sensitive for endring i multippel. De øvrige investeringene verdsettes på andre måter.

3) Ca 92 % av hedgefondene er sensitive for endring i rabatt. De øvrige investeringene verdsettes på andre måter.