2013 Årsrapport - Resultatregnskap og totalresultat

NOTE 11

FINANSIELLE INSTRUMENTER OG BRUK AV VIRKELIG VERDI

Ferds prinsipper ved måling til virkelig verdi, generelt

Ferd benytter den verdsettelsesmetode som ansees å gi det mest representative estimatet på en antatt salgsverdi. Et slikt salg forutsettes gjennomført i en velordnet transaksjon på balansedagen. Dette innebærer at for alle eiendeler der det finnes observerbar markedsinformasjon, eller der det nylig er gjennomført en transaksjon, benyttes disse kurser (markedsmetoden). Når en kurs for en identisk eiendel ikke er observerbar, beregnes virkelig verdi ved hjelp av en annen verdsettingsmetode. Ved verdsettingen benytter Ferd relevante og observerbare data i størst mulig grad.

For alle investeringer der verdien fastsettes ved bruk av en annen verdsettingsmetode enn markedsmetoden, gjøres det analyser av endringen i verdi fra periode til periode. Det gjennomføres grundige analyser på flere nivåer, både av overordnet i forretningsområdet, av Ferds konsernledelse og til slutt av Ferds styre. Det utarbeides sensitivitetsanalyser for de mest sentrale og kritiske inndata i verdsettingsmodellen, og i enkelte tilfeller foretas kontrollberegninger av verdsettelsen ved bruk av alternative verdsettingsmetoder for å bekrefte den beregnede verdi.

Ferd er konsekvent i bruken av verdsettingsmetode, og endrer normalt ikke prinsippene for verdsettelsen. Endring av prinsipper vil gi lav pålitelighet i rapporteringen og svekket sammenlignbarhet fra periode til periode. Prinsipp for verdsettelse og bruk av verdsettingsmetode fastsettes for investeringen før den gjennomføres og endres kun unntaksvis og bare dersom endringen fører til en måling som under omstendighetene er mer representativ for virkelig verdi.

Verdsettelsesmetoder

Verdien av datterselskaper er fastsatt ved ta utgangspunkt i selskapenes bokførte egenkapital og justere for ikke bokførte verdiendringer. Underliggende investeringer verdsettes etter samme prinsipper som investeringer eid direkte i Ferd AS, som beskrevet nedenfor.

Investeringer i børsnoterte aksjer verdsettes ved bruk av markedsmetoden. Børskurs for siste gjennomførte transaksjon på markedsplassen legges til grunn.

Investeringer i unoterte aksjer som blir forvaltet internt, verdsettes normalt basert på en inntjeningsmultippel. Ved beregning av verdi (Enterprise Value - EV) benyttes for eksempel EV/EBITDA, EV/EBITA og EV/EBIT. Det gjøres deretter fradrag for en likviditetsrabatt og et tillegg for en kontrollpremie. I selskaper hvor Ferd har betydelig innflytelse på et selskaps beslutninger, vil normalt likviditetsrabatten og kontrollpremien utligne hverandre. Korrigeringene gjøres direkte på multippelen. Selskapets resultat som benyttes i verdsettelsen normaliseres for engangseffekter. Til slutt beregnes egenkapitalverdi ved å gjøre fradrag for netto rentebærende gjeld. Dersom det har skjedd en uavhengig transaksjon i verdipapiret, benyttes denne ofte som grunnlag for vår verdsettelse.

Flere av ventureinvesteringene er selskaper uten positiv kontantstrøm. Dette medfører at det knytter seg større grad av usikkerheter ved verdsettelsene av disse selskapene. Verdsettelsene baseres på internasjonale retningslinjer for verdsettelse (EVCA guidelines). Investeringen måles til kostpris men prisingen justeres for fremdrift i forhold til forretningsplan eller dersom det har skjedd en transaksjon.

Verdsettelse av investeringer i eksternt forvaltede private equity- og hedgefond er basert på rapportert verdi fra fondene (NAV). Ferd gjør en kritisk vurdering av om rapportert NAV kan legges til grunn som virkelig verdi, basert på egenskaper ved fondet. I mange tilfeller må rapportert NAV justeres, eksempelvis for en likviditetsrabatt. Special Investments kjøper hedgefond i annenhåndsmarkedet, ofte med en betydelig rabatt i forhold til rapportert verdi fra fondene (NAV). Ved måling av disse hedgefondene innhentes anslag fra ekstern megler for å vurdere hvilken rabatt disse hedgefondene omsettes til, sammenlignet med siste rapporterte NAV.

Utleieeiendommer er verdsatt ved diskontering av fremtidige forventede kontantstrømmer. Verdien av eiendommer som inngår i byggeprosjekter vurderes løpende til antatt salgsverdi. Verdien oppnår ofte et skifte ved oppnådde milepæler. Ved beregningen legges det til grunn at eiendommen brukes på beste mulige måte. Andre eiendommer verdsettes til uavhengig takst.

Nedenfor følger en oversikt over bokført verdi og virkelig verdi av selskapets finansielle instrumenter samt hvordan disse er behandlet i regnskapet. Tabellen er utgangspunkt for den videre informasjonen om selskapets finansielle risiko og henviser til påfølgende noter.

Finansielle instrumenter målt til amortisert kost

Beløp i NOK 1 000

Finansielle instrumenter målt til virkelig verdi over resultatet

Utlån og fordringer

Finansiell forpliktelse

SUM

Virkelig verdi

Anleggsmidler

Investeringer i datterselskaper

11 403 639

Lån til foretak i samme konsern

Andre langsiktige fordringer

42 663

Sum 2013

11 403 639

42 663

11 446 302

Sum 2012

8 610 741

743 007

9 353 748

Omløpsmidler

Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern

66 907

Andre kortsiktige fordringer

157 821

Noterte aksjer og andeler

5 241 213

Unoterte aksjer og andeler

2 922 904

Hedgefond

4 361 911

Renteinvesteringer

13 205

Bankinnskudd

274 870

Sum 2013

12 539 232

499 598

13 038 830

Sum 2012

12 320 087

1 107 027

13 427 114

Langsiktig gjeld

Langsiktig rentebærende gjeld

Sum 2013

-

Sum 2012

2 493 514

Kortsiktig gjeld

Leverandørgjeld

1 891

Offentlige avgifter

8 757

Gjeld til selskap i samme konsern

83 064

Annen kortsiktig gjeld

20 648

Sum 2013

114 360

Sum 2012

299 136

Ferd inndeler eiendeler og forpliktelser målt til virkelig verdi i balansen i et hierarki basert på grunnlaget for verdsettelsen. Hierarkiet har følgende nivåer:

Nivå 1: Verdsettelse basert på noterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler uten justeringer. Et aktivt marked kjennetegnes ved at det gjøres transaksjoner i markedet i verdipapiret med tilstrekkelig hyppighet og volum. Prisinformasjonen skal være løpende oppdatert og representere forventet salgsvederlag. Kun børsnoterte aksjer eid av Ferd Invest og allokert til Small Caps mandatet blir vurdert som nivå 1 investeringer.

Nivå 2: På nivå 2 klassifiseres investeringer hvor det finnes noterte priser, men markedene tilfredsstiller ikke kravene for å regnes som aktive. I tillegg vurderes investeringer hvor verdsettelsen i sin helhet kan avledes fra verdien av andre noterte priser, herunder verdi på underliggende verdipapirer, rentenivå, valutakurs eller lignende. Finansielle derivater som renteswaper og valutaterminer vurderes også som nivå 2 investeringer. Enkelte fond i Ferds hedgefond-portefølje vurderes å tilfredsstille kravene til nivå 2. Disse fondene består av sammensatte porteføljer av aksjer, aksjefond, rentepapirer, råvarer og andre omsettelige derivater. For slike fond rapporteres verdi (NAV) løpende og den rapporterte NAV benyttes ved transaksjoner i fondet.

Nivå 3: Alle Ferds øvrige investeringer vurderes på nivå 3. Verdsettelsen gjøres basert på verdsettelsesmodeller der deler av den benyttede informasjonen ikke kan observeres i markedet. Verdipapirer som verdsettes basert på noterte priser eller rapportert verdi (NAV), men hvor det må gjøres vesentlige justeringer vurderes på nivå 3. Aksjer med liten eller ingen omsetning, hvor det kreves en intern verdsettelse for å fastsette virkelig verdi vurderes på nivå 3. For Ferd gjelder dette alle ventureinvesteringer, private equity investeringer og fondsinvesteringer der rapportert NAV justeres. En avstemming i bevegelsen av eiendelene på nivå 3 er vist i en egen tabell.

Ferd allokerer hver enkelt investering til sitt respektive nivå i hierarkiet ved anskaffelse. Overføringer fra et nivå til et annet skjer kun unntaksvis og utelukkende dersom det er skjedd endringer av betydning for nivåinndelingen ved den finansielle eiendelen. Dette kan skje eksempelvis ved at en unotert aksje har blitt børsnotert eller tilsvarende. En overføring mellom nivåene vil i så tilfelle gjøres når Ferd er blitt kjent med endringen.

Tabellen viser hvilket nivå i verdsettelseshierarkiet de ulike målemetodene for konsernets finansielle eiendeler målt til virkelig verdi vurderes å befinne seg:

Beløp i NOK 1 000

Nivå 1

Nivå 2

Nivå 3

Sum 2013

Investeringer i datterselskaper

11 403 639

Noterte aksjer og andeler

5 241 213

Unoterte aksjer og andeler

2 922 904

Hedgefond

2 360 531

2 001 381

4 361 911

Renteinvesteringer

13 205

Sum 2013

5 241 213

2 373 736

16 327 923

23 942 871

Beløp i NOK 1 000

Nivå 1

Nivå 2

Nivå 3

Sum 2012

Investeringer i datterselskaper

8 610 741

Noterte aksjer og andeler

3 476 584

Unoterte aksjer og andeler

6 448

5 619 273

5 625 721

Hedgefond

1 600 948

1 461 746

3 062 694

Renteinvesteringer

155 088

Sum 2012

3 476 584

1 762 484

15 691 760

20 930 828

Avstemming av bevegelsen i eiendeler på nivå 3

Beløp i NOK 1 000

IB 01.01.13

Kjøp / emisjon

Salg og utbetalinger fra investeringer

Overføringer til og fra nivå 3

Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet

Gevinst og tap innregnet i resultatet

UB 31.12.13

Investeringer i datterselskaper

8 610 741

450 360

- 130 697

2 473 235

11 403 639

Unoterte aksjer og andeler

5 619 273

221 876

-3 364 254

409 528

36 481

2 922 904

Hedgefond

1 461 746

503 209

- 631 164

386 655

280 935

2 001 381

Sum

15 691 760

1 175 445

-4 126 115

3 269 418

317 416

16 327 924

Beløp i NOK 1 000

IB 01.01.12

Kjøp / emisjon

Salg og utbetalinger fra investeringer

Overføringer til og fra nivå 3

Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet

Gevinst og tap innregnet i resultatet

UB 31.12.12

Investeringer i datterselskaper

6 483 565

469 949

- 5 100

1 662 327

8 610 741

Unoterte aksjer og andeler

4 603 667

186 454

- 390 765

- 6 448

1 363 961

- 137 596

5 619 273

Hedgefond

1 477 781

690 982

- 490 577

- 375 735

61 247

98 048

1 461 746

Sum

12 565 013

1 347 385

- 886 442

- 382 183

3 087 535

- 39 548

15 691 760

Oversikt over benyttede inndata og sensitivitetsanalyse

Nedenfor presenteres en oversikt over de mest sentrale forutsetninger benyttet ved måling av virkelig verdi av Ferds investeringer, allokert til nivå 3 i hierarkiet. Vi viser også hvor sensitive verdien av investeringene er for endringer i forutsetningene.

Beløp i NOK 1 000

Balanseført verdi per 31.12.13

Benyttede og implisitte EBITDA-multipler

Verdi,

dersom multippel

reduseres med 10%

Benyttet diskonterings-rente

Verdi, dersom renten økes med 1 prosentpoeng

Estimerte rabatter ihht megler (intervall)

Verdi dersom rabatten økes med 10 prosentpoeng

Investering i Ferd Eiendom AS 1)

1 304 661

7,5% - 9,0%

1 142 661

Øvrige investeringer i datterselskaper

10 098 978

7,3 - 10

8 702 978

Unoterte aksjer og andeler 2)

2 922 904

7,6 - 9,5

2 641 504

Hedgefond 3)

2 001 381

12 % - 76 %

1 767 679

1) Ca 35 % av Ferd Eiendom AS' portefølje er utleieeiendommer og sensitive for endring i diskonteringsrente.

2) Ca 63 % av investeringene er sensitive for endring i multippel. De øvrige investeringene verdsettes på andre måter.

2) Ca 92 % av hedgefondene er sensitive for endring i rabatt. De øvrige investeringene verdsettes på andre måter.