2013 Årsrapport

NOTE 2

ESTIMATER OG SKJØNNSMESSIGE VURDERINGER

Ledelsen har benyttet estimater og forutsetninger ved utarbeidelsen av regnskapet. Dette gjelder for eiendeler, gjeld, inntekter, kostnader og noteopplysninger. Estimater og forutsetninger som er lagt til grunn for verdsettelse er basert på historisk erfaring og andre faktorer som vurderes å være relevante for estimatet på balansedagen. Estimatene kan avvike fra faktiske resultater. Endringer i regnskapsmessige estimater regnskapsføres i den perioden endringene oppstår. Hovedpostene hvor estimater vil ha stor innvirkning på regnskapsførte verdier er omtalt under. Metode for estimering av virkelig verdi på finansielle eiendeler er også beskrevet under.

Ferd er av den oppfatning at estimatene på virkelig verdi reflekterer rimelige estimater og forutsetninger for alle vesentlige faktorer som partene i en uavhengig transaksjon forventes å vektlegge, inkludert de faktorer som har innvirkning på forventet kontantstrøm, og av graden av risiko forbundet med disse.

Fastsettelse av virkelig verdi på finansielle eiendeler

Ferds balanse består av en stor andel finansielle eiendeler som bokføres til virkelig verdi. Måling til virkelig verdi av de finansielle eiendelene vil i ulik grad være påvirket av estimater og forutsetninger knyttet til blant annet fremtidige kontantstrømmer, avkastningskrav og rentenivå. Det er størst usikkerhet knyttet til fastsettelse av virkelig verdi på de unoterte finansielle eiendelene.

Noterte aksjer og andeler

Virkelig verdi av finansielle eiendeler som omsettes i aktive og likvide markeder fastsettes til noterte markedspriser på balansedagen (markedets offisielle sluttkurs), og verdifastsettelsen innebærer således begrenset estimatusikkerhet.

Unoterte aksjer og andeler

Posten "Unoterte aksjer og andeler" består av unoterte aksjer og investeringer i Private Equity fond. Virkelig verdi estimeres ved hjelp av anerkjente verdsettelsesmodeller. Bruken av disse modellene krever innleggelse av data som dels består av noterte markedspriser (eksempelvis renter) og dels estimater om fremtidig utvikling, samt vurderinger vedrørende en rekke faktorer som eksisterer på balansedagen.

Hedgefond

Hedgefondene er eksternt forvaltet. Ferd mottar månedlige, kvartalsvise eller halvårlige estimater på virkelig verdi fra forvalterne. Estimatene blir etterprøvd av uavhengige administratorer. I tillegg utøves det en rimelighetsvurdering av fondenes samlede avkastning mot referanseindekser. Rapportert verdi på hedgefondene som forvaltes i SI-porteføljen må dessuten normalt justeres for et estimat på likviditetsrabatt.

Renteinvesteringer

Virkelig verdi av renteinvesteringer verdsettes ut fra noterte markedskurser. Dersom det ikke finnes markedskurser på renteinvesteringen, verdsettes renteinvesteringen i samsvar med prismodeller basert på gjeldende rentekurve og eksterne kredittratinger.

Derivater

Virkelig verdi av derivater verdsettes ut fra noterte markedskurser. Der markedskurs ikke er tilgjengelig, beregnes verdien utfra gjeldende rentekurve og andre relevante faktorer.

Fastsettelse av virkelig verdi på datterselskaper med eiendommer

Ferd har datterselskaper med betydelige eiendommer som verdsettes til virkelig verdi. Virkelig verdi fastsettes til neddiskontert verdi av fremtidige kontantstrømmer og estimatet vil være påvirket av estimerte fremtidige kontantstrømmer og avkastningskrav. Hovedprinsippene for fastsettelse av kontantstrømmer og avkastningskrav er beskrevet under.

Fremtidige kontantstrømmer baseres på følgende forhold:

Eksisterende kontrakter

Forventet fremtidig utleie

Forventet ledighet

Avkastningskravet fastsettes til risikofri rente tillagt risikopremie for eiendommen.

Risikopremien baseres på:

Beliggenhet

Standard

Forventet markedsutvikling

Leienivå sammenlignet med resten av markedet

Kvalitet på leietakers soliditet

Eiendomsspesifikk kunnskap

Dersom det er gjort transaksjoner av sammenlignbare eiendommer nært opp mot balansedagen, benyttes disse verdien som en kryssreferanse for verdsettelsen.

Næringseiendommer som ikke er utleid og eiendommer som inngår i utbyggingsprosjekter verdsettes normalt ved uavhengig takst.

Fastsettelse av virkelig verdi på datterselskaper med finansielle og industrielle investeringer

Ferd AS eier finansielle og industrielle investeringer indirekte gjennom datterselskaper som er holdingselskaper for disse investeringene. Virkelig verdi av disse datterselskapene er verdsatt til bokført verdi av egenkapitalen, for deretter å justere for ikke bokførte verdiendringer på de underliggende investeringene. De underliggende investeringene er verdsatt etter de samme prinsipper og metoder som Ferd AS' direkteinvesteringer.

Pensjonsmidler og pensjonsforpliktelser

Beregning av pensjonsforpliktelse innebærer bruk av skjønn og estimater på en rekke økonomiske og demografiske forutsetninger. Det henvises til note 15 for en nærmere beskrivelse av hvilke forutsetninger som er lagt til grunn. Endringer i forutsetninger kan medføre betydelige endringer i balanseførte pensjonsforpliktelser og pensjonsmidler.